No Estudio Zerbino respondemos as dúvidas mais comuns sobre trâmites notariais no Uruguai. De compra e venda de imóveis e hipotecas a sucessões e constituição de sociedades, aqui você encontra informação clara e precisa sobre cada procedimento, seus custos e prazos estimados.
Geral
O que faz um tabelião no Uruguai?
O tabelião é um profissional do direito dotado de fé pública. Outorga escrituras, reconhece firmas e documentos, assessora as partes e confere segurança jurídica aos atos em que intervém. No Estudio atuamos em compra e venda, sociedades, sucessões, procurações e reconhecimentos notariais.
Quanto cobra um tabelião no Uruguai?
Os honorários tomam como referência a tabela da Associação de Tabeliães do Uruguai (AEU). Dependem do tipo de ato e do valor envolvido. Nas compras e vendas são calculados como percentual do valor da operação. Orçamos por escrito antes de iniciar qualquer trabalho.
Como escolher um bom tabelião?
Procure um tabelião com experiência comprovada no tipo de operação que você precisa, que explique cada etapa com clareza, orce por escrito e responda em prazos razoáveis. A confiança e a transparência são fundamentais: o tabelião acessa dados sensíveis e representa você perante registros e órgãos públicos.
O que é a fé pública notarial?
É a prerrogativa que a lei confere ao tabelião para dar autenticidade aos documentos que outorga e aos fatos que presencia. O que consta em uma escritura ou reconhecimento notarial presume-se verdadeiro e tem valor probatório reforçado perante tribunais e órgãos públicos.
Qual é a diferença entre tabelião e advogado?
Ambos são profissionais do direito. O tabelião tem fé pública e seu papel central é conferir autenticidade a atos e documentos — escrituras, reconhecimentos, protocolizações. O advogado defende, assessora e representa em litígios. Em muitas operações as duas profissões trabalham juntas.
Compra e venda de imóveis
Qual é o papel do tabelião na compra de um imóvel?
O tabelião é o eixo técnico da operação. Estuda os títulos (pelo menos 30 anos de cadeia dominial), obtém as certidões (DGR, BPS, DGI e municipais), verifica ônus e afetações, assessora as partes, redige e outorga a escritura, calcula e liquida o ITP e a inscreve no Registro. Em resumo: acompanha toda a operação até que o imóvel fique em seu nome.
Quanto custa comprar um imóvel no Uruguai? Quais impostos são pagos?
Os principais custos são: comissão imobiliária, se houver intermediação (3% + IVA para cada parte); honorários notariais com contribuições e IVA, orientativamente entre 1,5% e 3% do valor; ITP, 2% a cargo do comprador e 2% a cargo do vendedor sobre o valor real do imóvel fixado pela Dirección Nacional de Catastro, ajustado pelo coeficiente vigente; despesas bancárias, se houver financiamento; e certidões e despesas de inscrição. O total situa-se tipicamente entre 5% e 8% do valor da operação. Cada caso requer orçamento específico.
Quanto tempo leva uma compra e venda de imóvel no Uruguai?
Uma compra e venda típica é resolvida em 30 a 60 dias, desde o contrato de reserva ou compromisso até a escritura e inscrição definitiva. O prazo depende da complexidade do título e dos tempos de cada organismo.
O que é o estudo de títulos?
É a revisão jurídica da cadeia de transmissões do imóvel, abrangendo pelo menos os últimos 30 anos. Busca confirmar que o vendedor é efetivamente o titular, que não existem ônus ocultos (hipotecas, penhoras, servidões, afetações) e que todos os atos anteriores são válidos e estão devidamente inscritos. É o passo que lhe dá certeza de que você está comprando um título limpo.
O que são as certidões registrais DGR, BPS e DGI?
São certidões que comprovam a situação do imóvel e das partes: o Registro Geral (DGR) informa hipotecas, penhoras, inibições e anotações vigentes; o Banco de Previdência Social (BPS) certifica a situação previdenciária e aportes de obra quando aplicável; a Receita Federal uruguaia (DGI) certifica a situação tributária do vendedor quando é contribuinte; a Intendência emite a certidão de adimplência do Imposto Predial (Contribución Inmobiliaria) e demais tributos departamentais.
Posso comprar um imóvel com hipoteca no Uruguai?
Sim. A escritura de compra e venda e a constituição da hipoteca em favor do banco são outorgadas no mesmo ato e inscritas juntas. O tabelião coordena todo o processo com a instituição financeira.
É obrigatório assinar um compromisso de compra e venda?
Não é legalmente obrigatório, mas é altamente recomendável. Convém distinguir dois instrumentos que costumam ser confundidos. Contrato de reserva (boleto de reserva): é o primeiro acordo do negócio. Fixa as condições fundamentais — preço, forma de pagamento, entrega e prazo — e gera obrigações recíprocas; o comprador normalmente entrega um sinal, e o vendedor retira o imóvel do mercado. Não é inscrito. Se alguma parte não cumprir, resolve-se com perda ou devolução do sinal. Compromisso de compra e venda: contrato com todos os direitos e obrigações firmes. É inscrito no Registro de Imóveis (Seção Imobiliária), tornando-o oponível a terceiros e protegendo o comprador contra alienações, penhoras ou ônus posteriores. Diante do inadimplemento, habilita a exigir judicialmente a escrituração, além das perdas e danos.
Posso escolher meu próprio tabelião para a compra e venda?
No Uruguai, a designação do tabelião atuante na compra e venda cabe ao comprador, que é quem assume os honorários. Essa é a regra consolidada na prática notarial uruguaia. Esse tabelião realiza o estudo de títulos, obtém as certidões, redige e outorga a escritura, liquida o ITP e a inscreve no Registro. O vendedor pode, se desejar, contar com seu próprio tabelião para assessoria própria ou atos específicos que lhe dizem respeito — por exemplo, cancelamento de hipoteca ou intervenção por procuração —, pagando os honorários correspondentes. Essa intervenção é complementar e não substitui o tabelião atuante designado pelo comprador.
Sociedades comerciais
Qual é a diferença entre S.A. e S.R.L. no Uruguai?
A S.A. tem capital em ações e órgãos mais formais (conselho de administração, assembleia, conselho fiscal quando aplicável). É usada em empresas de maior porte. A S.R.L. tem capital em quotas sociais, administração flexível e é usada em PMEs com poucos sócios. Desde 2019 existe também a SAS (Lei 19.820), mais ágil e atualmente o veículo preferido para empreender.
Saiba mais sobre Constituição e assessoria em sociedades comerciais
Como abro uma empresa no Uruguai?
Os passos são: 1) escolher o tipo societário (SAS, SRL ou SA, conforme o caso); 2) redigir o estatuto; 3) outorgar por formulário perante o DGR (SAS) ou por escritura pública; 4) publicar e inscrever no Registro Nacional de Comércio; 5) inscrever perante a DGI (RUT) e o BPS; no BSE quando houver funcionários; 6) abrir conta bancária e comunicar o beneficiário final. Prazo habitual: 2 a 4 semanas para uma SAS; 30 a 60 dias para SRL ou SA.
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Qual é o capital mínimo para constituir uma sociedade no Uruguai?
Não há capital mínimo legal para SAS nem SRL. Para a SA, a Lei 16.060 exige o cumprimento dos percentuais mínimos de subscrição e integralização na constituição. O capital adequado depende do ramo do negócio, não de um mínimo legal.
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O que diz a Lei 16.060 sobre sociedades comerciais?
É a norma base do direito societário uruguaio. Regula os diferentes tipos de sociedades (em nome coletivo, em comandita, SRL, SA, entre outras), sua constituição, funcionamento, transformação e dissolução. Desde 2019 coexiste com a Lei 19.820, que criou a SAS.
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O que são os estatutos sociais?
São o documento fundacional da sociedade. Definem objeto social, capital, órgãos, tomada de decisões, direitos e obrigações dos sócios, quóruns, transferência de quotas ou ações e dissolução. Um bom estatuto é redigido sob medida para o negócio e previne conflitos futuros.
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Sucessões
Como funciona um inventário no Uruguai?
Quando uma pessoa falece, seu patrimônio se transmite aos seus herdeiros. O trâmite é feito perante o Juízo competente: com a documentação reunida, o juiz declara quem são os herdeiros, o patrimônio é inventariado, impostos e taxas são pagos, faz-se a partilha e os bens são inscritos em nome dos novos titulares. Enquanto o inventário não for processado, os bens permanecem em nome do falecido e não podem ser alienados.
Quanto tempo leva um inventário no Uruguai?
Um inventário simples é resolvido em 6 a 12 meses. Os complexos — muitos herdeiros, bens no exterior, controvérsias — podem se estender por 1 a 2 anos.
Qual é a diferença entre inventário com e sem testamento?
Na sucessão testamentária, o falecido deixou testamento e sua vontade é respeitada, com o limite da legítima (a parte reservada por lei aos herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge). Na sucessão sem testamento (intestada) não há testamento e a lei determina quem herda e em que ordem.
Quanto custa um inventário no Uruguai?
Os custos incluem honorários profissionais (notariais e de advogados), custas judiciais, ITP sobre os imóveis (3% para linha reta — ascendentes, descendentes — e cônjuge; 4% para os demais), certidões registrais e despesas de inscrição. O total depende do patrimônio e da complexidade do caso. Orçamos no início.
Procurações
Quais tipos de procuração pública existem no Uruguai?
Os mais frequentes: procuração geral de administração, para gestão do patrimônio (cobranças, pagamentos, representação, locações); procuração geral de disposição, que também habilita a vender, hipotecar ou doar; procuração geral para ações judiciais, para que advogados representem o outorgante em juízo; procuração especial, apenas para um ato determinado e que se extingue com seu cumprimento; procuração por instrumento particular com firma reconhecida (carta poder), válida para trâmites administrativos específicos.
Quando preciso de uma procuração?
Quando você não pode agir pessoalmente e precisa que alguém o faça em seu nome: assinar uma escritura estando no exterior, trâmites bancários, representação perante órgãos ou em juízo, administrar bens ou assinar atos societários. O tipo de procuração depende do ato a ser realizado.
Como se revoga uma procuração no Uruguai?
A revogação é outorgada por escritura pública perante o tabelião. Para que surta pleno efeito, convém notificar o procurador e, quando aplicável, inscrevê-la para torná-la oponível a terceiros. As procurações irrevogáveis só podem ser revogadas nas hipóteses específicas previstas em lei.
Custos e honorários
O que é a tabela de honorários da Associação de Tabeliães do Uruguai?
É a tabela de honorários de referência publicada pela Associação de Tabeliães do Uruguai (AEU). Serve como guia profissional. Cada escritório define seus honorários em função da operação e de sua complexidade. No Estudio Zerbino orçamos por escrito antes de iniciar o trabalho.
O que incluem os honorários do tabelião?
Cobrem o trabalho profissional: análise do caso, redação, assessoria, outorga do ato e gestão até sua inscrição. Não incluem impostos (ITP, IRPF quando aplicável), taxas registrais, selos nem despesas administrativas, que são detalhados separadamente no orçamento.
Quais são as formas de pagamento em um escritório de tabelionato?
Aceitamos transferência bancária e dinheiro em espécie. Para trâmites de maior envergadura podemos acordar um plano de pagamentos. Sempre emitimos fatura ou recibo, com tudo detalhado no orçamento prévio.
Precisa de assessoria notarial?
Estudio Zerbino acompanha você em cada etapa com transparência e profissionalismo.