En Estudio Zerbino respondemos las consultas más habituales sobre trámites notariales en Uruguay. Desde compraventas e hipotecas hasta sucesiones y constitución de sociedades, aquí encontrás información clara y precisa sobre cada procedimiento, sus costos y plazos estimados.
General
¿Qué hace un escribano en Uruguay?
El escribano público es un profesional del derecho con fe pública. Autoriza escrituras, certifica firmas y documentos, asesora a las partes y da seguridad jurídica a los actos en que interviene. En el Estudio trabajamos en compraventas, sociedades, sucesiones, poderes y certificaciones.
¿Cuánto cobra un escribano en Uruguay?
Los honorarios toman como referencia el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU). Dependen del tipo de acto y del valor involucrado. En compraventas se calculan como porcentaje del valor de la operación. Presupuestamos por escrito antes de iniciar cualquier trabajo.
¿Cómo elegir un buen escribano?
Buscá un escribano con experiencia demostrable en la operación que necesitás, que te explique cada paso con claridad, te presupueste por escrito y responda en tiempos razonables. La confianza y la transparencia son claves: el escribano accede a datos sensibles y te representa ante registros y organismos.
¿Qué es la fe pública notarial?
Es la potestad que la ley otorga al escribano para dar autenticidad a los documentos que autoriza y a los hechos que presencia. Lo que consta en una escritura o certificación notarial se presume verdadero y tiene valor probatorio reforzado ante tribunales y organismos.
¿Cuál es la diferencia entre escribano y abogado?
Ambos son profesionales del derecho. El escribano tiene fe pública y su rol central es dotar de autenticidad a actos y documentos —escrituras, certificaciones, protocolizaciones—. El abogado defiende, asesora y representa en litigios. En muchas operaciones las dos profesiones trabajan juntas.
Compraventa de inmuebles
¿Cuál es el trabajo de un escribano al comprar un inmueble?
El escribano es el eje técnico de la operación. Estudia los títulos (al menos 30 años de cadena dominial), gestiona los certificados (DGR, BPS, DGI y municipales), controla gravámenes y afectaciones, asesora a las partes, redacta y autoriza la escritura, liquida el ITP y la inscribe en el Registro. Es decir: acompaña toda la operación hasta que el inmueble queda a tu nombre.
¿Cuánto cuesta comprar un inmueble en Uruguay? ¿Qué impuestos se pagan?
Los costos principales son: comisión inmobiliaria, si hay intermediación (3% + IVA a cada parte); honorarios notariales con aportes e IVA, orientativamente entre 1,5% y 3% del valor; ITP, 2% a cargo del comprador y 2% a cargo del vendedor sobre el valor real del inmueble fijado por la Dirección Nacional de Catastro, ajustado por el coeficiente vigente; gastos bancarios, si hay financiación; y certificados y gastos de inscripción. El total se ubica típicamente entre el 5% y el 8% del valor de la operación. Cada caso requiere cotización específica.
¿Cuánto tarda una compraventa de inmueble en Uruguay?
Una compraventa típica se resuelve entre 30 y 60 días, desde el boleto de reserva o compromiso hasta la escritura e inscripción definitiva. El plazo depende de la complejidad del título y de los tiempos de cada organismo.
¿Qué es el estudio de títulos?
Es la revisión jurídica de la cadena de transmisiones del inmueble, que abarca como mínimo los últimos 30 años. Busca confirmar que el vendedor es efectivamente titular, que no existen gravámenes ocultos (hipotecas, embargos, servidumbres, afectaciones) y que todos los actos anteriores son válidos y están bien inscriptos. Es el paso que te da certeza de que comprás un título sano.
¿Qué son los certificados registrales DGR, BPS y DGI?
Son certificados que acreditan la situación del inmueble y de las partes: el Registro de la Propiedad (DGR) informa hipotecas, embargos, inhibiciones y anotaciones vigentes; el BPS certifica la situación previsional y aportes de obra cuando corresponde (especialmente si hubo construcción o empresa constructora); la DGI certifica la situación tributaria del vendedor cuando es contribuyente (IRAE, IVA o IRPF); la Intendencia emite el libre deuda de Contribución Inmobiliaria y demás tributos departamentales.
¿Puedo comprar un inmueble con hipoteca en Uruguay?
Sí. La compraventa y la constitución de la hipoteca a favor del banco se otorgan en el mismo acto y se inscriben juntas. El escribano coordina con la institución financiera todo el proceso.
¿Es obligatorio firmar un compromiso de compraventa?
No es legalmente obligatorio, pero es muy recomendable. Conviene distinguir dos figuras que suelen confundirse. Boleto de reserva: es el primer acuerdo del negocio. Fija las condiciones fundamentales —precio, forma de pago, entrega y plazo— y genera obligaciones recíprocas: el comprador se obliga a comprar, habitualmente entregando una seña, y el vendedor saca el inmueble de circulación. No se inscribe. Si alguna parte incumple, se resuelve con pérdida o devolución de la seña. Compromiso de compraventa: contrato con todos los derechos y obligaciones firmes. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (Sección Inmobiliaria), lo que lo hace oponible a terceros: protege al comprador frente a enajenaciones, embargos o gravámenes posteriores. Ante incumplimiento habilita a exigir judicialmente la escrituración, además de los daños.
¿Puedo elegir mi propio escribano para la compraventa?
En Uruguay, la designación del escribano actuante de la compraventa corresponde al comprador, que es quien asume los honorarios. Es la regla consolidada en la práctica notarial uruguaya. Ese escribano hace el estudio de títulos, gestiona los certificados, redacta y autoriza la escritura, liquida el ITP y la inscribe en el Registro. El vendedor puede, si lo desea, contar con su propio escribano para asesoramiento propio o actos específicos que le conciernen —por ejemplo, cancelación de hipoteca o intervención por poder—, pagando los honorarios correspondientes. Esa intervención es complementaria y no desplaza al escribano actuante designado por el comprador.
Sociedades comerciales
¿Cuál es la diferencia entre S.A. y S.R.L. en Uruguay?
La S.A. tiene capital en acciones y órganos más formales (directorio, asamblea, síndico cuando corresponde). Se usa en empresas de mayor porte. La S.R.L. tiene capital en cuotas sociales, administración flexible y se usa en pymes con pocos socios. Desde 2019 existe además la SAS (Ley 19.820), más ágil y hoy el vehículo preferido para emprender.
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¿Cómo creo una empresa en Uruguay?
Los pasos son: 1) elegir el tipo societario (SAS, SRL o SA, según el caso); 2) redactar el estatuto; 3) otorgar por formulario ante DGR (SAS) o por escritura pública; 4) publicar e inscribir en el Registro Nacional de Comercio; 5) inscribir ante DGI (RUT) y BPS; en BSE cuando haya personal dependiente; 6) abrir cuenta bancaria y comunicar el beneficiario final. Plazo habitual: 2 a 4 semanas para una SAS; 30 a 60 días para SRL o SA.
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¿Cuál es el capital mínimo para constituir una sociedad en Uruguay?
No hay capital mínimo legal para SAS ni SRL. Para la SA, la Ley 16.060 exige cumplir los porcentajes mínimos de suscripción e integración al constituirse. El capital adecuado depende del giro del negocio, no de un mínimo legal.
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¿Qué dice la Ley 16.060 sobre sociedades comerciales?
Es la norma base del derecho societario uruguayo. Regula los distintos tipos de sociedades (colectivas, en comandita, SRL, SA, entre otras), su constitución, funcionamiento, transformación y disolución. Desde 2019 convive con la Ley 19.820, que creó la SAS.
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¿Qué son los estatutos sociales?
Son el documento fundacional de la sociedad. Definen objeto, capital, órganos, toma de decisiones, derechos y obligaciones de los socios, mayorías, transferencia de cuotas o acciones y disolución. Un buen estatuto se redacta a medida del negocio y previene conflictos futuros.
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Sucesiones
¿Cómo funciona una sucesión en Uruguay?
Al fallecer una persona, su patrimonio se transmite a sus herederos. El trámite se hace ante el Juzgado competente: con la documentación reunida, el juez declara quiénes son los herederos, se inventaría el patrimonio, se pagan impuestos y tasas, se hace la partición y se inscriben los bienes a nombre de los nuevos titulares. Mientras no se tramite la sucesión, los bienes siguen a nombre del causante y no pueden disponerse.
¿Cuánto tarda una sucesión en Uruguay?
Una sucesión sencilla se resuelve entre 6 y 12 meses. Las complejas —muchos herederos, bienes en el exterior, controversias— pueden extenderse 1 a 2 años.
¿Qué diferencia hay entre sucesión con y sin testamento?
En la sucesión testamentaria, el causante dejó testamento y su voluntad se respeta, con el límite de la legítima (la parte reservada por ley a los herederos forzosos: descendientes, ascendientes y cónyuge). En la sucesión intestada no hay testamento y la ley determina quiénes heredan y en qué orden.
¿Cuánto cuesta una sucesión en Uruguay?
Los costos incluyen honorarios profesionales (notariales y de abogados), tasas judiciales, ITP sobre los inmuebles (3% para línea recta —ascendientes, descendientes— y cónyuge; 4% para los demás), certificados registrales y gastos de inscripción. El total depende del patrimonio y la complejidad del caso. Presupuestamos al inicio.
Poderes
¿Qué tipos de poder notarial existen en Uruguay?
Los más frecuentes: poder general de administración, para gestionar el patrimonio (cobros, pagos, representación, arrendamientos); poder general de disposición, que además habilita a vender, hipotecar o donar; poder general para pleitos, para que abogados representen al poderdante en juicio; poder especial, solo para un acto determinado y que se extingue al cumplirse; carta poder, documento privado con firma certificada, válido para trámites administrativos puntuales.
¿Cuándo necesito un poder notarial?
Cuando no podés actuar personalmente y necesitás que alguien lo haga en tu nombre: firmar una escritura estando en el exterior, gestiones bancarias, representación ante organismos o en juicio, administrar bienes o firmar actos societarios. El tipo de poder depende del acto a realizar.
¿Cómo se revoca un poder notarial en Uruguay?
La revocación se otorga por escritura pública ante escribano. Para que surta pleno efecto, conviene notificar al apoderado y, cuando corresponde, inscribirla para hacerla oponible a terceros. Los poderes irrevocables solo pueden revocarse en los supuestos específicos previstos por la ley.
Costos y honorarios
¿Qué es el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay?
Es la tabla de honorarios de referencia publicada por la AEU. Sirve como guía profesional. Cada estudio fija sus honorarios en función de la operación y su complejidad. En el Estudio Zerbino presupuestamos por escrito antes de iniciar el trabajo.
¿Qué incluyen los honorarios del escribano?
Cubren el trabajo profesional: estudio del caso, redacción, asesoramiento, autorización del acto y gestión hasta su inscripción. No incluyen impuestos (ITP, IRPF cuando aplica), tasas registrales, timbres ni gastos administrativos, que se detallan por separado en el presupuesto.
¿Cuáles son las formas de pago en una escribanía?
Aceptamos transferencia bancaria y efectivo. Para trámites de mayor envergadura podemos acordar plan de pagos. Siempre se emite factura o recibo, con todo detallado en el presupuesto previo.
¿Necesitás asesoramiento notarial?
Estudio Zerbino te acompaña en cada paso con transparencia y profesionalismo.