Vivienda Promovida: los beneficios fiscales de comprar o invertir bajo la Ley 18.795

Qué es una vivienda promovida

Es una unidad construida o reciclada dentro de un proyecto declarado promovido al amparo de la Ley 18.795. El régimen apunta a viviendas de dimensiones pequeñas y medianas (desde 2020 se admiten monoambientes) en zonas con infraestructura ya instalada.

Desde 2026 la declaratoria promocional de la Ley 18.795 la otorga el Ministerio de Economía y Finanzas (Resolución del Poder Ejecutivo 166/026), mientras que la de vivienda de interés social de la Ley 19.924, incluido el Programa "Entre Todos", corresponde al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Resolución del Poder Ejecutivo 155/026).

Beneficios para quien compra

En la primera enajenación de una vivienda promovida (la compra "de pozo" o a estrenar al promotor), el adquirente accede a exoneraciones fiscales relevantes:

• •La primera enajenación de la vivienda promovida está exonerada de ITP para el enajenante y para el adquirente, siempre que se realice como máximo hasta el noveno ejercicio posterior a aquel en que se dio por finalizada la obra (Ley 18.795, art. 4 lit. E; Decreto 355/011, art. 10 lit. f, en la redacción del Decreto 129/020).
• •La primera enajenación está exonerada de IVA.

En una compra común, el ITP del comprador es el 2% sobre el valor catastral: en vivienda promovida, ese costo desaparece.

Beneficios para quien invierte para alquilar

Las rentas de arrendamiento de viviendas promovidas están exoneradas de IRAE, IRPF e IRNR durante el ejercicio de finalización de la obra y los nueve siguientes: al 100% en las zonas que fija el Ministerio de Vivienda o si se arrienda con el Fondo de Garantía de Alquileres u otra garantía habilitada, y al 60% en los demás casos (Decreto 355/011, art. 12 lit. a, en la redacción del Decreto 129/020). Desde 2020 este esquema alcanza a todas las viviendas promovidas que se arriendan, cualquiera sea la fecha de su declaratoria. Los contratos deben ser de 12 meses o más.

Las flexibilizaciones de 2020

Los decretos dictados en 2020 liberalizaron el régimen: se habilitaron monoambientes (hasta el 25% de las unidades de cada proyecto), se eliminaron los topes de precio para obra nueva y se suprimió el sistema de comercialización controlada, dejando la venta y el alquiler en el mercado libre. Eso multiplicó la oferta de proyectos promovidos, especialmente en Montevideo.

Una advertencia: el régimen está en revisión. El gobierno anunció durante 2025 y 2026 que evalúa ajustes (en tipologías, zonas y condiciones), que a la fecha de esta nota son propuestas en discusión, sin norma dictada. Los beneficios que describimos están vigentes hoy; si estás por invertir, conviene verificar el estado del régimen al momento de concretar.